| 2006年3月 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
札幌中心部ビジネス地区における２００５年１２月末日現在のオフィス市況は、空室率が９％を切り、大幅な改善が見られ、小康状態にて落ち着きました。
貸室面積４４９,１４３坪に対し、空室面積３９,５６７坪、空室率８.81％と前年の１１.07％と比べても２.26％、空室面積が１０,１１９坪減少しています。 札幌の厳しい経済情勢は、さほど変化はありませんが、２００３年度から２００４年度の供給面積（貸室面積）が４４５,５０８坪から４４９,０１２坪と３,５０４坪も増加しましたが、２００５年度にはほぼ横ばいの１３１坪増と供給が止まった事、又既存コールセンターの札幌での集約化による増床など、昨年とほぼ同じ傾向が続いており、空室率の減少に大きく寄与した事が要因と思われます。 空室ビルは３７９棟中２７３棟と昨年に比べ２０棟減少したものの、苦戦しているビルは昨年同様、入居率の改善が進まないビルも見られます。 入居希望のテナントは、広い選択肢から立地条件、ビル設備状況、賃料、ランニングコスト等の諸条件を十分考慮し、最良の物件に決める傾向は昨年同様変化はなく、テナント獲得への厳しい競争は、引き続き続いております。 過去の流れを見ますと、２００３年度においては新築ビルのＪＲタワーオフィスプラザさっぽろ・札幌エルプラザ・ＳＴＶ北２条ビル・伊藤１１０ビル（貸室面積１４,５９４坪）は堅調な入居率を示し、現在もほぼ１００％の入居率と新築ビルの強みを発揮し、２００４年度竣工のアーバンネット札幌ビル（貸室面積６,７８５坪）も２００３年度同様にほぼ１００％の入居率と新築ビルの強みを示しています。 ＩＴ化が浸透している現在では、ＯＡフロアや豊富な電気容量に加え、多様な勤務形態に対応できるセキュリティーシステムや個別空調、オフィスの設備に対するニーズが希望に沿える事、更に中柱のない広いスペースの確保や余裕のある天井高・リフレッシュルーム（喫煙室）などの優れたオフィス環境・新耐震構造がＩＴ企業の集約化、コールセンター等の拠点に沿う為、新築ビル及び築年数の浅いビルは入居希望が高く、入居率アップの要因を成しています。 ２００５年度は新築ビル１棟と既に入居テナントが内定していた事もあり、市場にはさほどの影響はありませんでしたが、２００６年は注目の日本生命札幌ビル（貸室面積２０,０００坪）と８・３スクエア北ビル（貸室面積３,６７６坪）が秋口に竣工します。既に既存ビルの入居テナントに対して移転誘致を進めており、２棟（２３,６７６坪）の供給がビジネス地区の貸室面積４４９,１４３坪に対し５％増と供給過多に逆戻りします。 空室率が９％を切り、落ち着いてきたビジネス市況のバランスが又崩れ、それに伴い賃料水準も緩やかに上がるのではと期待されていましたが、新築ビルに移転したテナントを抱える既存ビルは再度誘致をせざるを得ず、賃料の値下げ傾向に陥る可能性が有り、札幌中心部ビジネス地区全体に影響を及ぼすと思われます。 新築ビルは前記にて記した様に強みを発揮し、既存ビルは経費削減に伴う移転、好立地や整った設備を望む顧客のニーズは変わらない為、顧客ニーズに対応したビルから入居が進む可能性もあり、入居率の高まるビル・下がるビルと二極限化が２００６年度秋口以降に進むと思われ、２００５年度と同様に競争の激化は避けられないでしょう。 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 札幌中心部オフィス 貸室面積と空室面積の推移 | 2005年12月 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
過去５年間の貸室面積と空室面積の推移を見ますと、貸室面積は２００１年度で２,７８１坪の減少、２００２年度にも９３８坪の減少と、２年連続で減りました。 しかし、２００３年度には新規供給となる新築ビルの竣工が相次ぎ、計４棟（貸室面積合計１４,９５４坪）と大型供給の年になりました。貸室面積が一挙に３,５７４坪増えて需要と供給のバランスが崩れ、ビルオーナーにとり苦難の年になっております。 ２００４年度には４４９,０１２坪の貸室面積で３,５０４坪の増加、２００５年度には４４９,１４３坪の貸室面積で１３１坪の増加と、ようやく需要と供給のバランスが安定し落ち着いた状態で終了しております。 空室面積については、２００１年度の４３,１７４坪から２００３年度には５５,６７０坪と増加の一途を辿っておりましたが、ようやく２００４年度には４９,６８６坪と５,９８４坪の減少、２００５年度には３９,５６７坪と１０,１１９坪も減少しております。 ２００１年度から２００３年度には、事務所の集約化や統廃合・出光機関の撤退・リストラの動きが企業の大小問わず目立った時期であり、供給面積が５,６３６坪増えたのに対し、空室は１２,４９６坪と約２倍も増えピークに達しました。 ２００４年度にはリストラの動きが一段落し、空室５,９８４坪の減少、２００５年度には１０,１１９坪の減少と緩やかながらも景気の回復及びコールセンターの進出・増床により改善の方向にて終了致しましたが、２００６年度秋口には新築大型物件の竣工を控えており、予断を許さぬ情勢です。 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 札幌中心部7ブロックの市況及び相場 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 2005年12月地区別空室率 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
地区別空室率の推移 |
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
過去５年間の空室率の推移を見ますと、２００１年度には全体で９.82％、２００３年度には１２.50％とピークに達しましたが、２００４年度から減少傾向に転じ、２００５年度には８.81％で終了してようやく市場は落ち着きを取り戻しました。 地区別に見てみますと、札幌駅前通り周辺・札幌駅北口周辺・バスセンター駅周辺の地区では入居検討テナントに対する柔軟な価格対応・ＯＡフロアの新設・フリーレント（賃料無料期間）の提案等、顧客ニーズに合わせた対応をいち早く取り入れ、又好立地主要ビルから入居が促進されました。 その結果、空室率の上昇に歯止めがかかり、好立地に位置している札幌駅前通り及び駅前通り周辺はピーク時の２００３年度と比べて見ても、３ポイントも下がりました。 又、比較的築年数の新しいビルの多い札幌駅北口においては、ピーク時の１２.59％から７.1％と５.49ポイント減少、苦戦していたバスセンター駅周辺・大通南地区周辺も価格対応の柔軟さにより大幅に改善されています。 大通周辺及び西１１丁目駅周辺も減少傾向にあり、２００６年度秋口までは各地区共に空室率は改善されていくと思われますが、２００６年度秋口の新築ビル２棟の竣工により供給が５％増える為、どこの地区に影響を及ぼすのか予断を許しません。 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 札幌中心部オフィス賃料 | 2005年12月 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
２００５年度のオフィス募集賃料を見ますと、地区全体で坪８,９８６円と前年より坪５６円下がり、ようやく値下げ傾向に歯止めがかかりました。 これを地区別に比較しますと、依然札幌駅前通りが坪１０,９３２円と最も高く、駅前通り周辺が１０,１９８円と続き、次いで札幌駅北口が１０,０８５円と辛うじて坪１０,０００円台を維持しています。一方バスセンター駅周辺や西１１丁目駅周辺・大通南周辺では坪７,０００円〜８,０００円台と募集賃料は比較的抑えられておりますが、ビジネス地区全体をグラフで見ますと地区別で段落的な募集賃料となり、バランスの取れた状態にあります。 デフレ市況のもとで賃料が最優先の物件選定条件となっている企業も多く、又ビルオーナー側においても空室率の改善を最大課題として対処した結果、募集賃料と実勢賃料の差額が遊離する傾向にありましたが、２００５年度においては空室率が改善されつつある為、賃料は下げ止まりました。 ただ、２００６年度秋口以降、新築ビルへの移転テナントの影響により、又賃料にも影響が出るものと懸念されます。 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
地区別賃料の推移 |
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
過去５年間の推移を見ますと、２００１年度には全体で坪９,６７５円だった募集賃料が５年間で坪６０９円下がり、２００５年度には坪８,９８６円となっております。ビジネス地区全体のグラフを見ますと、毎年なだらかな下落傾向にあり、長引く厳しいオフィス市況の動向に連動して募集賃料の見直しをするビルが増えていたと思われます。 ただ、２００３年度まで需要と供給のギャップが拡大していた市況が２００４年度から改善され、２００５年度にははっきりとした上昇傾向を見せ始めた為、前項の札幌中心部オフィス賃料でもご説明した通り、今後札幌駅前通り中心に賃料の上昇気運があり、他地区もそれに付随して影響を受けると思われますが、２００６年秋口に竣工する日本生命札幌ビル及び８・３スクエア北ビルを抱えており、既存ビルオーナー側の対応如何によっては予断を許さぬ情勢ではあります。 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
札幌ヴェルディ トップへ